2023年12月15日发(作者：房贷逾期15天严重吗)
陈少凤、何翠琼房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2021.09.26
【案件字号】(2021)粤01民终18991号
【审理程序】二审
【审理法官】李光华谭红玉邓颖
【文书类型】判决书
【当事人】陈少凤;何翠琼
【当事人】陈少凤何翠琼
【当事人-个人】陈少凤何翠琼
【代理律师/律所】唐爱娣广东纵横天正律师事务所;李家俊广东纵横天正律师事务所;李健广东启源律师事务所;梁嘉琪广东启源律师事务所
【代理律师/律所】唐爱娣广东纵横天正律师事务所李家俊广东纵横天正律师事务所李健广东启源律师事务所梁嘉琪广东启源律师事务所
【代理律师】唐爱娣李家俊李健梁嘉琪
【代理律所】广东纵横天正律师事务所广东启源律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】陈少凤
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【被告】何翠琼
【本院观点】根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
【权责关键词】无效胁迫代理合同过错证人证言举证责任倒置关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。
【本院认为】本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。 本案二审争议的焦点为：一、何翠琼、陈少凤之间是否存在口头房屋买卖协议；二、若存在口头房屋买卖协议，则该口头协议是否有效，若该协议无效，法律后果应如何处理。 关于争议焦点一。首先，双方确认从2002年起何翠琼一直居住在涉案房屋内，2013年何翠琼与陈某协议离婚，离婚后何翠琼后仍居住在涉案房屋直至2016年，期间陈少凤未对何翠琼继续使用房屋提出异议。其次，何翠琼、陈某于2013年签订的离婚协议中明确注明涉案房屋归何翠琼所有。在2013年双方应未能预测数年后涉案房屋面临拆迁会引发巨大争议这一情况，因此双方在2013年作出的关于房屋的处分真实性较高。再次，陈少凤认为何翠琼住在涉案房屋系基于亲情的借用。但何翠琼离婚后继续居住在涉案房屋，且何翠琼在2016年另行购置房屋并搬离后，陈少凤并未及时收回房屋，相反，2020年5月涉案房屋仍由何翠琼处分。最后，陈少凤主张收取陈某、何翠琼支付的50000元款项是其他房屋的款项，但并未就此提交充分证据予以证明。结合上述分析，一审法院认定何翠琼、陈少凤之间存在口头房屋买卖合同关系，并无不当，本院予以确
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认。 关于争议焦点二。关于口头协议的效力以及双方对造成合同无效的各自过错程度，一审法院已有充分且合理的论述，本院不再赘述，并予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因陈少凤已与拆迁补偿部门签订拆迁补偿合同，且涉案房屋也已经被实际拆除，故陈少凤应将其收取的50000元购房款返还给何翠琼。根据上述法律规定，在陈少凤向何翠琼返还购房款的基础上，何翠琼仍有权主张陈少凤承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失，一审法院参照陈少凤与中新广州知识城合作项目服务管理中心、广州商竣建筑工程管理有限公司签订的《九佛墟房屋征收补偿协议》的约定，依据公平原则，核算陈少凤应向何翠琼赔偿560069.68元并无不当，本院予以维持。 综上所述，陈少凤的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 21:23:35
【一审法院查明】一审法院经审理查明：九佛镇XX路XX号XX巷XX号九佛镇信用社宿舍楼XX号房(以下简称涉案房屋)系宅基地上的集资房屋性质，根据陈少凤查档资料显示，涉案房屋位于九佛镇XX路XX号XX巷XX号九佛镇信用社，面积82.41平方米，土地使用权人姓名：陈小凤，证号：萝穗郊(云)佛建字xxx号。广州市萝岗区九龙镇燕塘村民委员会出具《证明》，证实陈小凤与本案陈少凤系同一人。 何翠琼主张其与陈少凤于2005年期间二审案件受理费9901元，由陈少凤负担。 本达成购买涉案房屋的口头协议，双方未签订任何书面合同。何翠琼提交陈少凤父亲陈某某出具的《在场说明》，载明2005年左右，其女儿陈小凤急于购买位于新塘凤凰城的楼盘而急于将涉案房屋出卖并要求马上收到款。由于当时儿媳何翠琼、儿子陈某、孙子都在涉案房屋居住，出于多方考虑，何翠琼、陈某协商筹集50000元购买了涉案房屋并实际将50000元款项交给陈小凤，陈小凤将写有她名字的宅基地使用证交到陈某手中。为证明双方存在事实上的
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买卖关系，何翠琼提交案外人张敏、陆少容等人出具的《居住证明》，证实何翠琼及其儿子十多年均长期住在涉案房屋内。何翠琼还提交了案外人于2007年出卖与本案房屋相邻房屋的协议书，拟证实在2005年，双方以50000元成交涉案房屋系市场价，是真实的。 2013年3月20日，何翠琼与陈某协议离婚，双方签署《离婚协议书》，其中第三项约定对夫妻共同财产的处理，写明属夫妻共同所有的涉案房屋所有权归女方所有，宅基地的使用权证必须交回女方(可延期三年归还)。何翠琼陈述当时约定宅基地使用权证可延期三年归还的原因是因为2012年陈某向案外人傅某借款，借款协议中约定将宅基地使用权证交给傅某保管。傅某是陈志平的最小妹妹的丈夫，之后傅某又将宅基地证交给了陈少凤，因此陈少凤与征收单位签订了《九佛墟房屋征收补偿协议》，并将宅基地证交给了拆迁征收单位。何翠琼陈述其也要求过傅某出一份证言或出庭作证，但傅某以双方都是兄弟姐妹关系为由予以拒绝。 何翠琼另提供手机短信信息截图，主张涉案房屋的水电费等都是登记在陈某名下，供电局发送的电费通知也是显示陈某的名字。2014年12月26日，何翠琼签署《广州市商品房买卖合同》，购买广州市黄埔区福里街1号1601房。何翠琼主张其2016年搬到了上述1601号房屋居住，陈少凤还来过新居，但也未提及过收回房屋。之后，涉案房屋一直由何翠琼出租，租金也是何翠琼收取。陈少凤并无任何异议。 陈少凤提交《销售不动产统一发票》，开票日期为2007年12月1日，该发票显示付款方为陈少凤，收款方为增城市碧桂园物业发展有限公司，系购买碧桂园凤凰城凤馨苑3街3号302房定金10000元。 2020年8月13日，陈少凤委托的广东圣和胜律师事务所律师向何翠琼发出《律师函》，要求何翠琼清退租客，腾退房屋。并于同日向涉案房屋租客也发出《律师函》，要求租客腾退搬离涉案房屋。 陈少凤确认收到陈某的50000元款项，但主张并非涉案房屋交易款，是陈某、何翠琼对陈少凤的欠款，并提交了家庭群微信聊天截图。何翠琼认为该微信内容是2020年7月作出的，在陈少凤签署了拆迁补偿协议后才有了上述微信的沟通。 另，何翠琼申请证人陈某出庭作证，陈某陈述当时口头协议房屋买卖，50000元系现金付款，由陈某直接交给陈少凤的，之后陈少凤将涉案房屋宅基地使用权证给了陈某。因陈某与其小妹有借贷关系，就将宅基地证放在
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她那里，由其保管。因现在还没有将钱还给小妹，因此没有要回该宅基地使用权证。 庭后，何翠琼向一审法院申请律师调查令，申请调取陈少凤签署的拆迁补偿协议及款项领取金额。一审法院依法向何翠琼出具律师调查令。何翠琼向中新广州知识城合作项目服务管理中心、广州商竣建筑工程管理有限公司调取《九佛墟房屋征收补偿协议》，载明：甲方(征收业主单位)为中新广州知识城合作项目服务管理中心，乙方(被征收人)为陈少凤，丙方(甲方代理人)为广州商竣建筑工程管理有限公司。乙方房屋坐落于XX路XX巷XX号XX室，用途为住宅。(一)乙方原址房屋用途为住宅的，甲方按乙方原址房屋实测建筑面积93.7612平方米，按《方案》第七条第三款规定调剂20%面积18.7522平方米，核定安置面积为112.5134平方米(安置房面积含公摊面积)。经双方协议一致，乙方产权调换的安置房位于九龙新城，乙方选择意向户型为100平方米，最终实际根据乙方签约顺序确定房源情况。(二)乙方选择弃产(货币安置)并放弃实物安置面积12.5134平方米，按10400元/平方米补偿，弃产(货币安置)补偿价共计130139.36元。三、搬迁费。每套房屋5000元，含电话补偿费、有线电视补偿费、宽带网络迁移补偿费、空调移装费等费用。四、临时安置费用。乙方选择全弃产安置面积12.5134平方米的，甲方按25元/月/平方米的标准一次性给予乙方三个月的临时安置费为938.52元。乙方选择产权调换安置面积100平方米，甲方按25元/月/平方米的标准计付临时安置费，即每月2500元。该协议签约时间为2020年11月16日。何翠琼另提交其一并调取的盖有征收项目拆迁安置工作组印章的款项支付情况截图，显示陈少凤收取拆迁案安置补偿款166080.56元。
另查，庭审中何翠琼确认其并非涉案房屋村集体经济组织成员。以上事实有《农村(墟镇)宅基地使用证》《证明》《离婚协议书》《九佛墟房屋征收补偿协议》、发票、律师函、微信截图以及当事人陈述等证据证实。
【一审法院认为】一审法院认为，本案系宅基地房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、何翠琼、陈少凤之间是否存在事实上的房屋买卖协议；二、若存在事实上的房屋买卖协议，该口头协议的效力认定问题；三、若口头协议认定为无效，无效的法律后果处理问题。一审法院分析论证如下：
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焦点一。首先，双方确认从2002年起何翠琼一直居住在涉案房屋
内，何翠琼与陈某离婚后仍居住在涉案房屋至2016年，期间陈少凤未向其主张过任何房屋租金或向何翠琼主张过任何关于涉案房屋的权利；其次，何翠琼、陈某于2013年作出的离婚协议中明确写明了对涉案房屋的处分。在2013年双方不可能预测数年后涉案房屋面临拆迁会引发巨大争议这一情况，因此双方在2013年作出的关于房屋的处分真实性较高；再次，陈少凤不认可何翠琼一直住在涉案房屋是因为双方达成了口头购买房屋协议，认为何翠琼住在涉案房屋系借用。但何翠琼在2016年另行购置房屋并搬离后，涉案房屋仍由何翠琼处分，租赁给他人并一直收租。陈少凤未提任何异议，也未主张过权利，违背一般常理。最后，陈少凤确认2005年收到了陈某、何翠琼支付的50000元款项，但认为是借款，但并未就双方存在真实的借款关系进行举证。结合上述分析及证人出具的证人证言，一审法院认定何翠琼、陈少凤之间存在真实的、口头的房屋买卖合同关系。 焦点二。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，由此可见，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。何翠琼并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其与陈少凤就买卖宅基地房屋所达成的转让协议因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效。 焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因本案陈少凤已与拆迁补偿部门签订拆迁补偿合同，且涉案房屋也已经被实际拆除，故陈少凤应将其收取的50000元购房款返还给何翠琼。至于何翠琼主张该50000元款项的利息，实际上何翠琼支付上述50000元购房款后一直占有使用且处分涉案房屋，故对其要求资金占用期间损失一审法院不予支持。 陈少凤明知农村宅基地住房不能出售给该集体经济组织成员外的其他人，却为了经济利益将涉案房屋出售，多年后又在房屋面临拆迁补偿时主张自己系合法权属人，并签订拆迁补偿协议，以获得更大的利益，其应承担买卖行为无效的过错责任。同
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理，合同无效，何翠琼亦有过错。对于双方实际达成的房屋买卖协议的无效，一审法院确认双方当事人均存在同等过错。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在陈少凤向何翠琼返还购房款的基础上，何翠琼仍有权主张陈少凤承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失，该差价损失应考虑陈少凤因土地升值等所获得利益。参照陈少凤与中新广州知识城合作项目服务管理中心、广州商竣建筑工程管理有限公司签订的《九佛墟房屋征收补偿协议》的约定，涉案房屋按10400元/平方米补偿，虽然房屋实际测量面积为93.7612平方米，但实际安置补偿面积为112.5134平方米，该面积属于陈少凤能实际享受到的利益。从公平角度出发，一审法院核算房屋差价损失时按照实际安置补偿面积112.5134平方米计算，因此计算涉案房屋现市场总值为1170139.36元(112.5134平方米×10400元/平方米)，陈少凤应向何翠琼赔偿的损失应为560069.68元［(1170139.36元-50000元)×50%］，何翠琼起诉主张超出部分，一审法院不予支持。
【二审上诉人诉称】上诉人陈少凤上诉请求：1.撤销一审判决，驳回何翠琼的全部诉讼请求；2.何翠琼承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，陈少凤与何翠琼之间不存在涉案房屋买卖的事实。1.一审法院以陈少凤对何翠琼自2002年起至2016年期间一直居住在涉案房屋内未主张过任何房屋租金或权利为由，认定双方存在事实上的房屋买卖关系是不成立的。2002年初，在何翠琼和陈某多次请求陈少凤将其单位新分的宿舍，即涉案房屋出借给他们居住。2.一审法院以何翠琼与陈某于2013年作出的离婚协议中明确写明对涉案房屋的处分为由，认定双方存在事实上的房屋买卖关系是不成立的。涉案房屋是陈少凤名下的财产，并非何翠琼与陈某夫妻二人的共同财产，他们在《离婚协议书》中约定归何翠琼所有无效，且陈少凤对此并不知情。陈少凤在他们离婚后没有将涉案房屋收回是为避免侄子陈俊炜无地方居住及顾念亲情。3.一审法院以何翠琼在2016年另行购置房屋并搬离后，陈少凤并未提出异议，也未主张过权利为由，认定双方存在事实上的房屋买卖关系不成立。2013年至2016年期间，陈少凤忙于看病求子，2016年陈少凤生女，并没有精力和时间去顾及房子的事。直到2020年5月31日，陈少凤从邻居处得知，何翠琼把涉案房屋出租，还把
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房子里陈少凤的物品都扔掉，陈少凤打电话给何翠琼质问，何翠琼承认出租及扔掉陈少凤物品的事实。也就是说，2016年至2020年5月期间，涉案房屋并未出租，直到2020年5月份，何翠琼才擅自将房屋出租牟利，但随即陈少凤就提出了异议并向何翠琼以及租户发了律师函，依法主张自己的权利。一审法院认定涉案房屋仍由何翠琼处分并租赁给他人一直收租并非事实，陈少凤也并非未提出任何异议和未主张过权利。4.一审法院以陈少凤认为50000元款项为借款，但未就双方存在真实的借款关系进行举证为由否定陈少凤借款的主张不成立。陈少凤提供了微信聊天记录作为证据证明50000元为借款，并且在一审过程中，当庭就有关借款事宜向证人陈某发问，证人陈某亦承认双方存在债权债务关系。二、一审法院在举证责任分配以及证据认定上存在瑕疵，导致错误认定案件事实以及作出不公正的判决结果。根据“谁主张，谁举证”的原则，既然何翠琼主张双方存在事实上的房屋买卖合同关系，其就应当举证证明。但其一审提交的证据根本不足以证明，既然其负有该等举证责任却无法举证证明，则依法应当承担举证不能的法律后果。而不是将举证责任倒置，由陈少凤承担双方不存在事实上的房屋买卖合同关系的举证责任，继而以陈少凤没有提供证据证明其观点而反推何翠琼的主张成立。当庭补充：一、对于涉案房屋，陈晓凤和何翠琼之间仅为借用关系，自始不存在事实上的买卖房屋买卖协议。1.一审已确认陈少凤是在2002年出于亲情的考虑，而将涉案房屋借给何翠琼一家居住。2.在一审中何翠琼主张陈少凤是因为在2005年时购买凤凰城的房屋而急用钱，将涉案房屋以50000元卖给了何翠琼夫妇，但陈少凤是在2007年12月购买凤凰城。3.一审中陈少凤提交的微信聊天记录和陈某当庭作证的证词，都证明2005年何翠琼夫妇给陈少凤的50000元现金，其中35000元为房款，15000元是摩托车款，陈某确认的35000元房款实际上是指牛利岗房屋的房款，并非涉案房屋的房款。而且2012年陈某因为偿还债务卖了牛利岗房屋时，并没有给陈少凤支付补偿，陈少凤对此也没有提出异议，能证明该事实。二、陈某与本案何翠琼之间有切身利害关系，陈某并非适格证人，陈少凤在一审收到何翠琼提交的证据时，才知道何翠琼和陈某将涉案房屋作为夫妻共同财产进行了分割。 综上所述，陈少凤的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用
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法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
陈少凤、何翠琼房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤01民终18991号
当事人 上诉人(原审被告)：陈少凤。
委托诉讼代理人：唐爱娣，广东纵横天正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李家俊，广东纵横天正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：何翠琼。
委托诉讼代理人：李健，广东启源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁嘉琪，广东启源律师事务所律师。
审理经过 上诉人陈少凤因与被上诉人何翠琼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院(2020)粤0112民初10461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月29日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
二审上诉人诉称 上诉人陈少凤上诉请求：1.撤销一审判决，驳回何翠琼的全部诉讼请求；2.何翠琼承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，陈少凤与何翠琼之间不存在涉案房屋买卖的事实。1.一审法院以陈少凤对何翠琼自2002年起至2016年期间一直居住在涉案房屋内未主张过任何房屋租金或权利为由，认定双方存在事实上的房屋买卖关系是不成立的。2002年初，在何翠琼和陈某多次请求陈少凤将其
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单位新分的宿舍，即涉案房屋出借给他们居住。2.一审法院以何翠琼与陈某于2013年作出的离婚协议中明确写明对涉案房屋的处分为由，认定双方存在事实上的房屋买卖关系是不成立的。涉案房屋是陈少凤名下的财产，并非何翠琼与陈某夫妻二人的共同财产，他们在《离婚协议书》中约定归何翠琼所有无效，且陈少凤对此并不知情。陈少凤在他们离婚后没有将涉案房屋收回是为避免侄子陈俊炜无地方居住及顾念亲情。3.一审法院以何翠琼在2016年另行购置房屋并搬离后，陈少凤并未提出异议，也未主张过权利为由，认定双方存在事实上的房屋买卖关系不成立。2013年至2016年期间，陈少凤忙于看病求子，2016年陈少凤生女，并没有精力和时间去顾及房子的事。直到2020年5月31日，陈少凤从邻居处得知，何翠琼把涉案房屋出租，还把房子里陈少凤的物品都扔掉，陈少凤打电话给何翠琼质问，何翠琼承认出租及扔掉陈少凤物品的事实。也就是说，2016年至2020年5月期间，涉案房屋并未出租，直到2020年5月份，何翠琼才擅自将房屋出租牟利，但随即陈少凤就提出了异议并向何翠琼以及租户发了律师函，依法主张自己的权利。一审法院认定涉案房屋仍由何翠琼处分并租赁给他人一直收租并非事实，陈少凤也并非未提出任何异议和未主张过权利。4.一审法院以陈少凤认为50000元款项为借款，但未就双方存在真实的借款关系进行举证为由否定陈少凤借款的主张不成立。陈少凤提供了微信聊天记录作为证据证明50000元为借款，并且在一审过程中，当庭就有关借款事宜向证人陈某发问，证人陈某亦承认双方存在债权债务关系。二、一审法院在举证责任分配以及证据认定上存在瑕疵，导致错误认定案件事实以及作出不公正的判决结果。根据“谁主张，谁举证”的原则，既然何翠琼主张双方存在事实上的房屋买卖合同关系，其就应当举证证明。但其一审提交的证据根本不足以证明，既然其负有该等举证责任却无法举证证明，则依法应当承担举证不能的法律后果。而不是将举证责任倒置，由陈少凤承担双方不存在事实上的房屋买卖合同关系的举证责任，继而以陈少凤没有提供证据证明其观点而反推何翠琼的主张成立。当庭补充：一、对于涉案房屋，陈晓
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凤和何翠琼之间仅为借用关系，自始不存在事实上的买卖房屋买卖协议。1.一审已确认陈少凤是在2002年出于亲情的考虑，而将涉案房屋借给何翠琼一家居住。2.在一审中何翠琼主张陈少凤是因为在2005年时购买凤凰城的房屋而急用钱，将涉案房屋以50000元卖给了何翠琼夫妇，但陈少凤是在2007年12月购买凤凰城。3.一审中陈少凤提交的微信聊天记录和陈某当庭作证的证词，都证明2005年何翠琼夫妇给陈少凤的50000元现金，其中35000元为房款，15000元是摩托车款，陈某确认的35000元房款实际上是指牛利岗房屋的房款，并非涉案房屋的房款。而且2012年陈某因为偿还债务卖了牛利岗房屋时，并没有给陈少凤支付补偿，陈少凤对此也没有提出异议，能证明该事实。二、陈某与本案何翠琼之间有切身利害关系，陈某并非适格证人，陈少凤在一审收到何翠琼提交的证据时，才知道何翠琼和陈某将涉案房屋作为夫妻共同财产进行了分割。
二审被上诉人辩称 被上诉人何翠琼辩称：一、一审判决认定双方存在真实的、口头的房屋买卖合同关系符合本案事实。1.何翠琼于2013年离婚时，与陈某签署的《离婚协议书》中“夫妻共同财产的处理”明确列明了涉案房屋所有权归女方所有，当年离婚时何翠琼根本不会预测到数年后涉案房屋会因争议而引发诉讼，因此该客观证据具有高度可信度。2.傅某与陈某于2012年8月9日签署的《协议书》上明确列明“乙方将抵压给借款公司的所有房产证交由甲方保管，直到还清全部借款。”与《离婚协议书》上“宅基地的使用证必须交回女方(可延期三年归还)”相互印证。3.多名邻居都证实了何翠琼在涉案房屋居住了十多年，何翠琼也提供了缴纳水电费的业主名称都是前夫陈某名字，而陈少凤在十多年时间对涉案房屋均不闻不问。4.何翠琼于2016年已经另购新房并搬离了涉案房屋，但涉案房屋一直仍由何翠琼处分出租，期间陈少凤还到过何翠琼的新居探亲，但从来没有提出过任何主张。5.陈少凤承认收到了何翠琼50000元，其辩称的借款关系根本无法举证证明。二、一审法院判决陈少凤返还转让款50000元及赔偿房屋增值损失560069.68元，还是让其不诚信行为得到了巨额利益。相关判例均只支持按照
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7:3比例分割，不诚信的一方只能获得小部分利益，本案一审法院判决按照5：5比例，已经让陈少凤的不诚信行为获得了较多的收益。当庭补充：1.陈少凤在2005年急用款项的事实，只有陈少凤才知道，急用50000元钱款项的事实存在，是否立刻去购买凤凰城的房子，何翠琼方并不清楚。2.牛利岗的房屋与本案不是同一个法律关系。3.2016年何翠琼购买新房并搬出去以后，陈少凤也到过何翠琼的新房探亲，这种情况下，如果是借用的话，陈少凤应该会收回涉案房屋，另行处置。但是2020年5月份的租赁合同，都是由何翠琼与案外人签署，租金也是由何翠琼收取，只是到了拆迁的时候，其去签订补偿协议，何翠琼才知道陈少凤有非分之想。十多年来，陈少凤对涉案房屋不闻不问，这不是对自己财产应有的行为。4.陈少凤在答辩状中承认收了何翠琼50000元，说双方存在其他的借贷关系，但无法进行举证。
何翠琼于2020年8月24日诉至一审法院，请求：1.确认何翠琼、陈少凤双方关于黄埔区九佛镇XX路XX号XX巷XX号九佛信用社宿舍楼XX号房的口头买卖合同无效，并判令陈少凤返还购房款50000元给何翠琼，并赔偿资金被占用期间的损失45000元(损失以50000元为基数，从2006年1月1日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算到2019年8月19日，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止，暂计算至起诉之日共为45000元)；2.判令陈少凤赔偿何翠琼的经济损失1200000元(具体参照征收补偿方案确认该房产的征收评估价值约1200000元，或者由法院委托鉴定机构对房屋现值(含装修)评估为准)；3.本案受理费由陈少凤承担。
一审法院查明 一审法院经审理查明：九佛镇XX路XX号XX巷XX号九佛镇信用社宿舍楼XX号房(以下简称涉案房屋)系宅基地上的集资房屋性质，根据陈少凤查档资料显示，涉案房屋位于九佛镇XX路XX号XX巷XX号九佛镇信用社，面积82.41平方米，土地使用权人姓名：陈小凤，证号：萝穗郊(云)佛建字xxx号。广州市萝岗区九龙镇燕塘
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村民委员会出具《证明》，证实陈小凤与本案陈少凤系同一人。
何翠琼主张其与陈少凤于2005年期间达成购买涉案房屋的口头协议，双方未签订任何书面合同。何翠琼提交陈少凤父亲陈某某出具的《在场说明》，载明2005年左右，其女儿陈小凤急于购买位于新塘凤凰城的楼盘而急于将涉案房屋出卖并要求马上收到款。由于当时儿媳何翠琼、儿子陈某、孙子都在涉案房屋居住，出于多方考虑，何翠琼、陈某协商筹集50000元购买了涉案房屋并实际将50000元款项交给陈小凤，陈小凤将写有她名字的宅基地使用证交到陈某手中。为证明双方存在事实上的买卖关系，何翠琼提交案外人张敏、陆少容等人出具的《居住证明》，证实何翠琼及其儿子十多年均长期住在涉案房屋内。何翠琼还提交了案外人于2007年出卖与本案房屋相邻房屋的协议书，拟证实在2005年，双方以50000元成交涉案房屋系市场价，是真实的。
2013年3月20日，何翠琼与陈某协议离婚，双方签署《离婚协议书》，其中第三项约定对夫妻共同财产的处理，写明属夫妻共同所有的涉案房屋所有权归女方所有，宅基地的使用权证必须交回女方(可延期三年归还)。何翠琼陈述当时约定宅基地使用权证可延期三年归还的原因是因为2012年陈某向案外人傅某借款，借款协议中约定将宅基地使用权证交给傅某保管。傅某是陈志平的最小妹妹的丈夫，之后傅某又将宅基地证交给了陈少凤，因此陈少凤与征收单位签订了《九佛墟房屋征收补偿协议》，并将宅基地证交给了拆迁征收单位。何翠琼陈述其也要求过傅某出一份证言或出庭作证，但傅某以双方都是兄弟姐妹关系为由予以拒绝。
何翠琼另提供手机短信信息截图，主张涉案房屋的水电费等都是登记在陈某名下，供电局发送的电费通知也是显示陈某的名字。2014年12月26日，何翠琼签署《广州市商品房买卖合同》，购买广州市黄埔区福里街1号1601房。何翠琼主张其2016年搬到了上述1601号房屋居住，陈少凤还来过新居，但也未提及过收回房屋。之后，涉案房屋一直由何翠琼出租，租金也是何翠琼收取。陈少凤并无任何异议。
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陈少凤提交《销售不动产统一发票》，开票日期为2007年12月1日，该发票显示付款方为陈少凤，收款方为增城市碧桂园物业发展有限公司，系购买碧桂园凤凰城凤馨苑3街3号302房定金10000元。
2020年8月13日，陈少凤委托的广东圣和胜律师事务所律师向何翠琼发出《律师函》，要求何翠琼清退租客，腾退房屋。并于同日向涉案房屋租客也发出《律师函》，要求租客腾退搬离涉案房屋。
陈少凤确认收到陈某的50000元款项，但主张并非涉案房屋交易款，是陈某、何翠琼对陈少凤的欠款，并提交了家庭群微信聊天截图。何翠琼认为该微信内容是2020年7月作出的，在陈少凤签署了拆迁补偿协议后才有了上述微信的沟通。
另，何翠琼申请证人陈某出庭作证，陈某陈述当时口头协议房屋买卖，50000元系现金付款，由陈某直接交给陈少凤的，之后陈少凤将涉案房屋宅基地使用权证给了陈某。因陈某与其小妹有借贷关系，就将宅基地证放在她那里，由其保管。因现在还没有将钱还给小妹，因此没有要回该宅基地使用权证。
庭后，何翠琼向一审法院申请律师调查令，申请调取陈少凤签署的拆迁补偿协议及款项领取金额。一审法院依法向何翠琼出具律师调查令。何翠琼向中新广州知识城合作项目服务管理中心、广州商竣建筑工程管理有限公司调取《九佛墟房屋征收补偿协议》，载明：甲方(征收业主单位)为中新广州知识城合作项目服务管理中心，乙方(被征收人)为陈少凤，丙方(甲方代理人)为广州商竣建筑工程管理有限公司。乙方房屋坐落于XX路XX巷XX号XX室，用途为住宅。(一)乙方原址房屋用途为住宅的，甲方按乙方原址房屋实测建筑面积93.7612平方米，按《方案》第七条第三款规定调剂20%面积18.7522平方米，核定安置面积为112.5134平方米(安置房面积含公摊面积)。经双方协议一致，乙方产权调换的安置房位于九龙新城，乙方选择意向户型为100平方米，最终实际根据乙方签约顺序确定房源情况。(二)乙方选择弃产(货币安置)并放弃实物安置面积12.5134
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平方米，按10400元/平方米补偿，弃产(货币安置)补偿价共计130139.36元。三、搬迁费。每套房屋5000元，含电话补偿费、有线电视补偿费、宽带网络迁移补偿费、空调移装费等费用。四、临时安置费用。乙方选择全弃产安置面积12.5134平方米的，甲方按25元/月/平方米的标准一次性给予乙方三个月的临时安置费为938.52元。乙方选择产权调换安置面积100平方米，甲方按25元/月/平方米的标准计付临时安置费，即每月2500元。该协议签约时间为2020年11月16日。何翠琼另提交其一并调取的盖有征收项目拆迁安置工作组印章的款项支付情况截图，显示陈少凤收取拆迁案安置补偿款166080.56元。
另查，庭审中何翠琼确认其并非涉案房屋村集体经济组织成员。
以上事实有《农村(墟镇)宅基地使用证》《证明》《离婚协议书》《九佛墟房屋征收补偿协议》、发票、律师函、微信截图以及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为 一审法院认为，本案系宅基地房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、何翠琼、陈少凤之间是否存在事实上的房屋买卖协议；二、若存在事实上的房屋买卖协议，该口头协议的效力认定问题；三、若口头协议认定为无效，无效的法律后果处理问题。一审法院分析论证如下：
焦点一。首先，双方确认从2002年起何翠琼一直居住在涉案房屋内，何翠琼与陈某离婚后仍居住在涉案房屋至2016年，期间陈少凤未向其主张过任何房屋租金或向何翠琼主张过任何关于涉案房屋的权利；其次，何翠琼、陈某于2013年作出的离婚协议中明确写明了对涉案房屋的处分。在2013年双方不可能预测数年后涉案房屋面临拆迁会引发巨大争议这一情况，因此双方在2013年作出的关于房屋的处分真实性较高；再次，陈少凤不认可何翠琼一直住在涉案房屋是因为双方达成了口头购买房屋协议，认为何翠琼住在涉案房屋系借用。但何翠琼在2016年另行购置房屋并搬离后，涉案房屋仍由何翠琼处分，租赁给他人并一直收租。陈少凤未提任何异议，也未主张过权利，违背一般常
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理。最后，陈少凤确认2005年收到了陈某、何翠琼支付的50000元款项，但认为是借款，但并未就双方存在真实的借款关系进行举证。结合上述分析及证人出具的证人证言，一审法院认定何翠琼、陈少凤之间存在真实的、口头的房屋买卖合同关系。
焦点二。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，由此可见，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。何翠琼并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其与陈少凤就买卖宅基地房屋所达成的转让协议因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效。
焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因本案陈少凤已与拆迁补偿部门签订拆迁补偿合同，且涉案房屋也已经被实际拆除，故陈少凤应将其收取的50000元购房款返还给何翠琼。至于何翠琼主张该50000元款项的利息，实际上何翠琼支付上述50000元购房款后一直占有使用且处分涉案房屋，故对其要求资金占用期间损失一审法院不予支持。
陈少凤明知农村宅基地住房不能出售给该集体经济组织成员外的其他人，却为了经济利益将涉案房屋出售，多年后又在房屋面临拆迁补偿时主张自己系合法权属人，并签订拆迁补偿协议，以获得更大的利益，其应承担买卖行为无效的过错责任。同理，合同无效，何翠琼亦有过错。对于双方实际达成的房屋买卖协议的无效，一审法院确认双方当事人均存在同等过错。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在陈少凤向何翠琼返还购房款的基础上，何翠琼仍有权主张陈少凤承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失，该差价损失应考虑陈少凤因土地升值等所获得利益。参照陈少
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凤与中新广州知识城合作项目服务管理中心、广州商竣建筑工程管理有限公司签订的《九佛墟房屋征收补偿协议》的约定，涉案房屋按10400元/平方米补偿，虽然房屋实际测量面积为93.7612平方米，但实际安置补偿面积为112.5134平方米，该面积属于陈少凤能实际享受到的利益。从公平角度出发，一审法院核算房屋差价损失时按照实际安置补偿面积112.5134平方米计算，因此计算涉案房屋现市场总值为1170139.36元(112.5134平方米×10400元/平方米)，陈少凤应向何翠琼赔偿的损失应为560069.68元［(1170139.36元-50000元)×50%］，何翠琼起诉主张超出部分，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年4月14日作出判决如下：一、确认何翠琼与陈少凤于2005年达成的关于广州市黄埔区九佛镇XX路XX号XX巷XX号XX房屋的买卖协议无效；二、陈少凤于本判决发生法律效力之日起十日内向何翠琼返还转让款50000元；三、陈少凤于本判决发生法律效力之日起十日内向何翠琼赔偿房屋增值损失560069.68元；四、驳回何翠琼的其他诉讼请求。一审案件受理费16456元，由何翠琼负担8704元，陈少凤负担7752元。
本院查明 本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。
陈少凤二审提交以下证据：1.销售不动产统一发票、《住房公积金借款合同》，拟证明陈少凤于2007年12月才购买碧桂园凤凰城房屋，与何翠琼主张陈少凤因购买碧桂园凤凰城房屋急需资金而在2005年将涉案房屋出售给何翠琼的事实严重不符；2.《见证书》和《关于陈某欠陈少凤债务的证明》，拟证明陈少凤在1997年出资与陈某某共同购得牛利岗的房屋，因该房屋一直由陈某和何翠琼占有、收租，陈某和何翠琼于2005年向陈少凤支付的5万元其中的3.5万元为其二人补偿给陈少凤的牛利岗房屋的房款；3.陈少凤603房用电情况表，拟证明何翠琼在2016年搬到新居居住后，陈少凤即收回房屋并一直
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空置，何翠琼主张涉案房屋一直由其出租与事实不符；4.关于对《在场声明》证明的说明，拟证明陈某某在一审所作证言是在陈某和何翠琼胁迫下作出，不应采纳；5.陈丽珍出具的证明，拟证明涉案房屋一直是陈少凤暂借给何翠琼一家居住；6.陈结梅出具的证言，拟证明陈少凤只是将涉案房屋借给何翠琼居住，陈少凤有出资购买牛利岗的房屋，陈某与本案有重大利害关系，并非适格证人，其所作的证言不应被采纳。
何翠琼质证认为：上述证据超过法定举证期限，证据1的真实性、合法性确认，关联性不予确认；证据2只有复印件，三性不予确认，牛利岗的房屋与本案不属于同一个法律关系；证据3的真实性、合法性确认，但是对证明的事实不确认，电费从2020年5月1日开始暴涨，租赁合同原件在何翠琼手中，涉案房屋由何翠琼与案外人签约出租；证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，本案中陈少凤与何翠琼都举证了陈某某的视频录像，其因为争议的双方都是亲属，因此自相矛盾；证据5的真实性、合法性、关联性不予确认；证据6的真实性、合法性、关联性不予确认，可能存在主观情感。
陈某某二审出庭作证，陈述其对于涉案房屋的交易情况不清楚，对于陈某是否欠陈少凤债务也不清楚，牛利岗的房屋是家庭完整时购买，家里谁有钱多出，谁没钱少出，当时购买房屋是为了孙子读书，因为双方都是亲属，因此双方给其文件其都签名，但实际上其对于具体情况不知情。
何翠琼二审确认其于2020年5月开始将涉案房屋出租。
本院认为 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。
本案二审争议的焦点为：一、何翠琼、陈少凤之间是否存在口头房屋买卖协议；
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二、若存在口头房屋买卖协议，则该口头协议是否有效，若该协议无效，法律后果应如何处理。
关于争议焦点一。首先，双方确认从2002年起何翠琼一直居住在涉案房屋内，2013年何翠琼与陈某协议离婚，离婚后何翠琼后仍居住在涉案房屋直至2016年，期间陈少凤未对何翠琼继续使用房屋提出异议。其次，何翠琼、陈某于2013年签订的离婚协议中明确注明涉案房屋归何翠琼所有。在2013年双方应未能预测数年后涉案房屋面临拆迁会引发巨大争议这一情况，因此双方在2013年作出的关于房屋的处分真实性较高。再次，陈少凤认为何翠琼住在涉案房屋系基于亲情的借用。但何翠琼离婚后继续居住在涉案房屋，且何翠琼在2016年另行购置房屋并搬离后，陈少凤并未及时收回房屋，相反，2020年5月涉案房屋仍由何翠琼处分。最后，陈少凤主张收取陈某、何翠琼支付的50000元款项是其他房屋的款项，但并未就此提交充分证据予以证明。结合上述分析，一审法院认定何翠琼、陈少凤之间存在口头房屋买卖合同关系，并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点二。关于口头协议的效力以及双方对造成合同无效的各自过错程度，一审法院已有充分且合理的论述，本院不再赘述，并予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因陈少凤已与拆迁补偿部门签订拆迁补偿合同，且涉案房屋也已经被实际拆除，故陈少凤应将其收取的50000元购房款返还给何翠琼。根据上述法律规定，在陈少凤向何翠琼返还购房款的基础上，何翠琼仍有权主张陈少凤承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失，一审法院参照陈少凤与中新广州知识城合作项目服务管理中心、广州商竣建筑工程管理有限公司签订的《九佛墟房屋征收补偿协议》的约定，依据公平原则，核算陈少凤应向何翠琼赔偿560069.68元并无不当，本院予以维持。
综上所述，陈少凤的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，
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适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9901元，由陈少凤负担。
本判决为终审判决。
落款
审判长 李光华
审判员 谭红玉
审判员 邓 颖
二〇二一年九月二十六日
书记员 林臻灏
区敏儿
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。
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