2023年12月14日发(作者：半开放式书房连着客厅)
两年前，亲自体验了一次传说中如梦一样的买楼经历。
2017年前半年到2018年后半年，是西安房价突飞猛进翻一番又翻一番的时段。当时，售楼的基本模式是销售团队在运作，先让有意向的顾客交两万诚意金，说随时可退，其实一缴，就把你套住了，根本就退不了，然后被迫去选房。选房还不在售楼处，把你拉到一个很偏远的农家乐庄园，现场氛围跟传销没什么两样，什么信息都不讲，排号进去选，限时三分钟拍板，缴五万元定下来。三分钟能选个什么房，等你糊里糊涂把钱交缴了，出来才回过神来，原来中招了，两个大巴拉来的人，有一半是房托。再等你把合同签了，从此置业顾问电话再也打不通了，可是楼还是水中月，慢慢等着去吧。
有了这一次险恶的经历，便开始留心售楼的套路和陷阱，今天把这些经验分享出来，希望对看到的买房者有用。
销售团队售楼十大套路
套路一：开盘都是人山人海
在项目开盘时，活动现场都是人头攒动，可能是项目本身人气高，但也有可能是开发商雇佣的人。正常来说选房过程会非常冗长，而开发商这样做的目的就是让你认为买房不容易产生急躁情绪失去理性被置业顾问牵着鼻子走。
套路二：首次开盘性价比高
一般项目首次开盘定价会相对便宜，原因是第一次售卖会掺杂很多"关系户"，这时候大家普遍认为，推出房源会是最优质的、价格也是最低廉的，买了一定"赚"！
但是！要提醒您，一些体量大的项目后续房源的价格非常可能浮动不会太大，如果二期甚至三期开盘时间与一期间隔较短，价格基本不会变化太大，并且开发商不会把所有优质房源一期全部放完，反而一期开盘因为一些"关系户"的存在，优质房源反而难抢。
套路三：销控板已售房源有猫腻
又是一个惯用套路，售楼处工作人员一般会对案场设置的销控板进行特殊处理，贴上"已售"标签的房源并不全是已经卖掉的房子，其中会有一部分是开发商自己的房源，或者某些房源原本就不打算销售。眼见不一定为实，看房时大家要留心。
套路四：奢华装修售楼处与房子本身毫无关系
售楼处往往是客户对项目的第一认知，很多开发商都善于通过包装售楼处来展示项目，比如周到的物业服务、奢华的皮沙发、儿童娱乐区室内绿植等"高端"配置，然而，这些大多跟实际交房时房屋内的配置没有多大关系……所以，买房还是不能光看售楼处就认定房子好。
套路五：圆桌谈判有心计，洽谈区域有门路
洽谈区域的桌子一般是圆桌，圆桌比较方桌更加亲切可以拉近客户与销售的距离。沙发都是宽椅背的，目的是让你不容易靠下去，而是保持前倾的姿势倾听。
套路六：沙盘讲解是重点
区域地图和沙盘的展示，沙盘往往占据更大的比重，而项目的介绍往往相对薄弱，这样可以突出项目的亮点，让购房者主观上忽略了项目的荒凉。
套路七：贴上的房源有猫腻，很多是预留房源
售楼处设置的销控板一般是处理过得，贴掉的房源往往并不是已经卖掉的房子，一部分是开发商预留的房源或者这一批本来就不打算销售的房源。
套路八：户型模型调整尺度比例
这些模型一般都是整个项目中数量占比比较大的户型或者开发商自认为比较好的户型。但是，为了掩饰户型上的一些劣势，户型模型上也会有一些猫腻：比如在进深或者面宽上做出微调，使得整体户型更加方正；又比如减少墙体、增加落地玻璃，试图营造一个采光好的假象。
套路九：不合理的价格区间
如果发现一栋房子有几套定价明显比其他楼层贵出太多，然后为了让整体房子显得有性价比，就把少量的几套房源放弃销售，价格做的特别贵，从而用来掩护其他房子出货。
套路十：价外加价陷阱多，捆绑销售套路深
在项目备案价之外，开发商签订双合同，一次性收取每平方米几千元装修款项，通过合同拆分的方式，将所谓的装修款签订到另一份合同。一些开发商还捆绑销售车位。《经济参考报》记者调查发现，捆绑销售、价外加价虽屡被消费者投诉，依然禁而难绝。
开发商销售常设的十大陷阱
一、诱人的"价格陷阱"
房价的高低一直是购房者最为敏感的一个话题，商品房的广告中常会有一个诱人的起价，如最低价××元/平方米起，实际上这个价格的房子根本就不存在，只不过是开发商为了博人眼球，吸引人购买而采取的一种促销手段而已。
二、动人的"零首付"买房
"零首付、低首付"重出江湖，在低迷的房地产市场兴起了一阵"低首付""零首付"
风潮。由于实际上的"零首付"是由开发商或中介通过预先垫付，或者是通过虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得首付款，那么开发商和购房者签订的合同也存在较多法律争议和法律风险。
三、赏心悦目的"样板房"
样板房的作用在于让购房者身临其境地感受房屋的布置、摆设、空间、氛围等，样板房是决定购房者是否购买的重要因素之一，因此，开放商房往往不惜投入巨资装修样板房，有的甚至将样板房的面积做得更大一些，但购房者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。
四、严重缩水的"精装房"
由于精装房市场前景巨大，省时省力的精装修房，成了不少购房者的首选，许多房企纷纷转战精装市场。然而，事实上，精装房却频现问题。有的开发商以各种原因为借口，在实际交付后，对装修建材的品牌或型号进行调整，使精装变劣装、精装变"惊装"。
五、环境绿化陷阱
房地产广告中"绿化率"是一个提及率很高的词。在绿化率的后面，常常后缀着低至30%，高至60%，甚至有开发商打出绿化率100%的数字，使人很容易从这个简单的数字，想像到整个小区满目的绿色。
六、位置距离陷阱
"距市中心仅20分钟"、"离地铁站仅10分钟"、"距某商业中心仅5分钟"……给潜在购房者造就出一种近在咫尺的距离感，这样的广告语经常出现在开发商的楼盘广告上。然而广告语中的距离并不代表实际距离，当购房者入住后，往往发现开放商在广告上说的距离某某地点10分钟即达甚至要花超过半个小时才能到达。
七、配套设施陷阱
为了生活的便利舒适，购房者在买房之时，有时会将房屋周边是否有医院，小区里是否有公共游泳池，小区旁边是否有大型超市或商场等因素作为购房的重要条件。开发商通常抓住购房者者看重房屋地理区位优势及配套的软件服务的消费心理，在楼盘的广告中进行夸大或虚假宣传，而实际交付房产的小区环境、配套设施与原介绍的广告宣传内容相差甚远。
八、买房即上名校
教育地产优势一直是开发商用来吸引购房者的一大法宝，但其中不乏部分开发商以此为广告噱头，"买房即上名校"宣传语背后却暗藏猫腻。如，有些楼盘一期、二期、三期教育地产大不同，但是在打广告时不会明确提出来。有部分购房者对此并不是十分了解，在销售顾问诱导下，买了该楼盘二期、三期，结果却失去了心仪学校的机会。又如，有些楼盘开发商承诺的教育地产有时间限制。
九、买房赠送面积
虽然早已有明文规定将对赠送空间面积及其比例做出严格限制，但考虑到报规批复后在建、流入市场的时间差，如今的房地产市场仍是可见赠送空间的身影。由于购房者对于赠送面积并不是特别了解，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台、地下室、飘窗甚至管道井等算作赠送面积，五花八门，不一而足。
10、 饥饿营销，制造热销房荒的假象
"这次房源不多，要买乘早"、"下次开盘肯定涨"、"排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧"，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。开发商拿出少量的房源加推，人为造成市场供不应求，房源紧张，房价趋涨的态势，再加上一些媒体的"软文"助力，购房者继而被引诱消费。
新手买房三大坑
第一大坑——区位图
当你首次走进售楼部，置业顾问一般都会先带您站在一块巨大的"区位图"前，然后开始滔滔不绝地讲述周边有什么配套、规划等等，这时候，你可千万别被那绚丽的"区位图"给蒙了，因为你看到的很可能不是真的。
一般售楼部里的区位图，都是经过美化的，尤其是与重要商圈、城市主干道、公园、地铁等优势资源的距离，都被标的很近，你要是只看区位图，还以为步行几分钟就能到达，然而，只要你查询地图就会发现，也许步行半小时都还到不了。
其次，对于工薪阶层选择购买的期房来说，最怕的就是听信开发商所谓的"规划"蓝图，结果却买到了大荒地，入住后三年还没开超市、五年后还是泥洼路。每天上下班路上都不好过，更别提升值了。
了解了这些关于区位图的"坑"，具体选房时，如何防止被忽悠？你一定要多查询地图和政府规划，决定要买之前，还要到周边去好好转一圈，实地考察环境咋样，有什么有利因素和不利因素，比如，有没有大型的城市基础建设，政府是否花中心去打造这个板块的交通，周围有没有大规模的产业园区……切记：周围不能有热电站、化工厂、火电厂及垃圾处理厂等重污染单位。
第二大坑——样板间
介绍完了区位图，接下来置业顾问一般会带你看看样板间，无论你想买的是精装还是毛坯，这里面可谓处处是陷阱。
样板间都是开发商花重金打造的，难免会有人"乱花渐欲迷人眼"，被样板间的美丽外表迷惑。但是毕竟房子是用来住的，不是用来看的，你要是没有"火眼金睛"，最好认真看看样板间6大"猫腻"。
1、空间大，那是非承重墙被打通
如果你不会看户型图，那就要小心了。一般户型图中用实线和虚线来区别墙体与窗户，实线代表墙体，虚线代表窗户。然而，实线的墙体中又有承重墙与非承重墙之分。有的样板间将墙体打掉换成一面玻璃，这就大大增加了空间的宽阔度。
建议：拿着户型图看样板间，边走边看，碰到不一样的地方，一定问清楚，避免房不对样。
2、要么家具缩水，要么不放家电
样板间为了节省空间就不摆放家电，乍一看，空间着实够用，但仔细想想，生活所需的家电都去哪了?而且，样板间中的床不是想象中的1.8×2米，包括家具在内，尺寸都是缩水的。这样无形中又增加了房子的空间，让人产生"足够用"的错觉。
建议：看样板，您不妨带一把尺，看到哪就量到哪，这样就不容易被缩水陷阱"迷惑"啦。
3、没有门，镜子却很多
为了增加空间，开发商还有一招，那就是"没有门"，这就无形中为样板间加分。而且，镜子在样板间中随处可见，镜子透明、反光，是开发商最爱使用的，因为它是增加视觉深度和空间感最好的物品。看房时要设想一下，如果不用镜子，整体效果会如何。
建议：做事多个"心眼儿"总是有好处的， 看样板间时，多问几个"为什么"，一切就迎刃而解了。
4、高度与厚度有猫腻
建在售楼处里的样板间大家要特别注意了，因为这里墙体高度和厚度都可能会有猫腻，墙体厚度只有正常墙体的一半，或者样板间举架高于实际交房标准，最后发现买到的房怎么就没有样板间那样宽敞，既有心理落差，又无处诉苦。
建议：做一个细心的购房者，问清房屋举架，用尺丈量，与销售人员协商，尽快看房。
5、样板间永远不关灯
走进样板间，我们会发现很多美感是通过灯光打造的，吊灯、壁灯、射灯等等，而且，灯光强弱的转换，也让房间变得美轮美奂，在这样的前提下照射进房间的自然光就很容易被忽略。其实，样板间不关灯不单单是为了产生视觉美感。我们要知道，日常生活不能完全靠灯光来照明，采光才是重中之重。
建议：大胆要求销售人员关灯，然后走进每个房间，切实感受采光效果。
6、看不到管线
水、电、煤气在每个家庭生活中必不可少，然而在样板间中，基本看不到管道、电线，因为这是占空间、影响视觉的东西。但要明确的是，这些管线的铺装是真实存在的。
建议：详细了解管线的安装位置，包括会占用哪部分空间，做好心里预期。
特别提醒：如果你买的是精装房，那么精装材料的品牌、交付标准等细节，一定要让开发商写清楚，以便交房时对照查看。
第三大坑——户型图
如果房子是买来住的，那最影响生活的就是户型了。看户型要牢记一句：所有利用不上的空间，都是你陪掉的钱。识破户型图的陷阱，才能轻松避开雷区。
雷区一：尺寸标注过多或过少
开发商做的户型图，一般图上的尺寸有取舍的进行标注，有些过于简洁有些又过于繁琐。
雷区二：用色彩营造空间感
现在的开发商都会设计彩色户型图，各空间间隔采用深浅不一的色彩填充，这可不仅仅是为了画面美观，更多是让购房者产生空间感知上的错觉，忽略实际的开间和尺寸。
雷区三：绘制家具小型化
为了突出户型的空间感，很多开发商会将户型图中的家具图示进行随意缩放，而非实物比例，简单举个例子，根据户型图上的标注，某个小房间的面积为6平方米，但其中布置了双人床加衣柜还有很大空间，很明显与现实存在差距。
购房者买房须知的六大事项
1、不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，把广告写进购房合同。
2、收集与查证关于所购房屋的信息。若确定购买，到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询。
3、要多多动腿亲自核实。楼盘实际位置去看，多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传册上描述的一致。规划等还可以向当地规划门咨询核实，并要求将期待的规范设施写进合同。
4、尽量达成书面约定。消费者购买"精装房"、"教育地产"、或者对小区的配套设施有要求时，最好在合同中，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。
5、注意证据的收集。对于开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，购房者应妥善保存。
6、注意合同中的免责条款。一般协议里有"最终交付以政府规划或最终确定的示意图为准"类似的字眼，购房者在签订的时候需谨慎。
发布评论