2024年5月6日发(作者：洗脸池水龙头漏水怎么修)
第１１期（总第13９期）
监理与管理■
浅析精装修住宅的发展趋势与质量管理
周飞云
（厦门长实监理有限公司，福建厦门３６１００４）
摘要住宅精装修是住房建设发展的必然趋势，但目前精装修住房存在着各种各样的质量问题。本文
依据对精装修企业具体工程项目实例，通过精装修材料的采购、检验、供应控制，现场施工质量管理控制，达
以及促进精装修工程的推广与普及应用。到精装修住宅质量的优化，
关键词精装修住宅；材料采购控制；施工质量控制；分户交接验收；竣工验收
1目前精装修住宅存在的质量问题
２０１２年２月１６日下午，一位名为“李晓燕”的网友，在网
易家居论坛爆料称，某房地产公司近年来在十多个城市的上
万套精装修房项目中，大量使用甲醛超标，劣质的安信品牌
严重地板，有的批次甲醛释放量超过合同约定标准的５倍，
危害人体健康，且劣质地板面层厚度严重不足，使用寿命仅
为合格产品的２成。
３月２５日，有媒体爆出地产龙头，该公司旗下的深圳第
五园六期项目，涉嫌使用纸板作为柜体及户内门材料，并进
而质疑使用“纸板材料”，导致柜体受潮霉变，室内空气质量
不达标等问题。除该公司外，近期仍有多家知名品牌的房企，
均被爆出其提供的精装住宅存在的问题。
该房地产公司等知名品牌房企精装房“质量门”事件，引
发人们对目前精装修住宅发展状况和质量管理的深度思考，
对精装修住房的标准和执行情况提出了质疑。
３月３０日，中国建筑装饰协会召开住宅精装修质量标准
研讨会，业内相关专家、学者和《住宅室内装饰装修工程质量
验收规范》参编企业相关负责人针对精装修房的质量问题展
开讨论，寻求解决精装修房质量问题的良策。
完成”，鼓励取消毛培房，推行精装修房。
２００８年８月，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强
住宅装饰装修管理的通知》，引导和鼓励新建商品住宅一次
装修到位或菜单式装修，逐步取消毛坯房。
深圳市在２００８年初就提出强力推进住宅一次性装修，
２０１０年底实现精装修住宅销售率１００％。
２０１２年２月１４日至１５日，住房和城乡建设部住宅产业
《住宅室内装饰装修工程质量化促进中心在北京组织召开了
验收规范》（送审稿）审查会。《验收规范》提出了以户（套）为
验收单元，推行分户交接验收和分户工程验收的两阶段验收
方法，完善了住宅室内装饰装修工程质量验收规定和现行规
范，对住宅室内装饰装修的工程质量验收内容。
3精装修房是住宅建设发展的必然趋势
３．１精装修市场开发与发达国家的差距
目前我国上市销售的新建商品住房多为初装修的“毛坯
，交付住房后需要进行二次装修才能使用。根据）建设部房”
统计，中国一步到位的精装修住宅不足中国住宅年开发量的
１０％，而在发达国家精装修住宅一般占开发量的８０％以上，
统计显示，我国每年住宅装修造成的浪费高达３００多亿元。
３．２住宅二次装修存在珠多问题
①将产生大量的垃圾，再次带来浪费。装修时，有的门
窗、厨房、卫生间、电线、地面、水管等统统敲掉，上百袋的建
筑材料变成废料丢弃，有的城市每年因此产生的建筑垃圾达
２０００万吨之多；②一些住宅装饰装修行为危及建筑建筑结构
随意在承重墙安全，成为公共的隐患。有的住户为改变户型，
上开凿门洞，随意改变住房的荷载，随意改造防火、通风设施
等行为，从而危及建筑结构安全，降低住房设防等级；③影响
左领右舍，破坏小区环境。由于二次装修基本都是在已经入
住大量居民的小区和多层住宅内进行，在装修施工过程中必
然产生各种施工噪音，散发出各种材料气味，以及装修物料
的运输和存储，产生垃圾堆放和清运，水电管线施工等都有
2精装修住宅相关标准及执行情况
有关住宅装饰装修工程施工的一系列行业标准规范，早
已颁布实施，某房地产公司“质量门”是部分开发商和施工企
业不认真学习标准规范，不严格遵守标准规范要求而导致
的。
２００１年１２月９日，原建设部和国家质量监督检验检疫
总局联合发布了《住房装饰装修工程施工规范》，并于２００２
年５月１日起实施，这一国家标准适用于住宅建筑内部的装
饰装修工程施工。
２００２年原建设部出台了《商品住宅装修一次到位的实施
细则》，提出“精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的
固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备安装
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■监理与管理
可能对左邻右舍，楼上楼下产生影响。另外，部分施工还可能
涉及到老年人、孕妇、学生等特殊群体；④浪费了精力，购房
后家庭成员先要商量新居的设想，再找装修公司设计，然后
购买装修材料，根据施工顺序不断增添辅料，还要督促施工
进程，时时观察工程质量，因此一套房子装修完后，还真浪费
⑤装修费用必然增加，大多数用户装修时对一了不少精力；
些隔墙进行拆除，并且要对建筑物的缺陷进行弥补和修缮，
因此，增加拆除费用和修补缺陷费用是难以避免的，另外，拆
除时要增加垃圾的清运等费用。要改变毛坯家庭装修的装修
思想，适应社会潮流的改变，从而改变我们的做法，从传统的
手工业转向批量生产做装修房，把全装修做成产业化道路上
来，这是一个利国利民之举。
2012年
所有材料进场时应对品种、规格外观和尺寸进行验收，
包装应完好。
（１）检验的内容：①产品合格证书；中文说明书及相关性
能的检测报告等质量证明文件；②进口产品应按规定进行商
③质量证明文件应与进场材料相符。品检验；
（２）装饰装修材料常用的检验方法：①书面检验：验证产
品质量文件；②外观检验：品种、规格、外观尺寸等；③取样复
检：化学成分、机械性能等。
（３）材料的复验：①复验的项目：水泥：凝结时间、安定性
和抗压强度；人造木板：游离甲醛含量或游离甲醛释放量；室
内用的石板或瓷砖：放射性；外墙瓷砖：吸水率。②材料复验
的取样原则：同一厂家的同一品种、同一类型至少一组；重新
加倍取样装饰材料两次报告同时保留；当国家有规定或合同
约定应对付材料进行见证检测时或对材料质量有争议时，应
进行见证检测。见证取样和送检的比例不得低于有关技术标
准中规定应取数量的３０％。
4加强现场精装修住宅的质量管理和控制
对于上述某房产公司精装修房，大多数人反映的不是工
艺问题，而是建材问题。就装饰企业而言，建材检测主要是在
采购环节，如何保证建材质量，是装饰企业应当把握的基本
问题。
另方面，在一些业内专家看来，导致房地产公司“质量
门”的深层次原因，是个别开发商在建设精装房的过程中，让
无资质的装修企业施工，并使用了劣质建材产品。
以上暴露问题可以看出，加强现场精装修住宅的质量管
理应当装修材料、供应、采购、进场检验、施工和验收的全过
程质量控制。
４．１选择合格的材料供应方
在选择、调查和评价供方时应考虑以下方面的内容：①
有法律法规规定的资质；②与其他企业合作的业绩和信誉；
③产品质量、环保性及安全性；④供应能力及价格、交货、后
续服务情况；⑤对项目特点服务要求的能否满足；⑥重要材
料供方应经建设单位、监理单位认可。
４．２控制材料采购过程
（１）选择材料的基本要求：①符合法律、法规、规范要求；
②符合设计要求和业主批准的样板要求；③用根据材料的特
使用部位进行选择；④应充分考虑颜色、光泽、透明性、表性、
面组织、形状和尺寸、立体造型等因素。
（２）采购信息。装饰装修材料的采购应根据采购计划（采
购清单）与供方签订采购合同，并明确采购信息。采购信息包
括以下内容：①产品的规格、型号；②材料的技术要求以及应
规达到的性能指标；③执行的法律法规及采用的技术规范、
程；④材料验收标准；⑤验收方式；⑥运输、防护、储存、交付
的条件。
（３）材料采购合同包括的内容：①采购的类型、方式、程
序、交货或到货地点；②产品验收标准及其他必要内容；③运
输、储存采取的有效措施。
４．３材料进场的检验
5现场施工质量控制
精装修现场施工质量控制是从工序质量到分项质量、分
部工程质量的系统控制过程。对精装修施工项目而言，质量
控制，就是为了确保合同、规范所规定的质量标准，所采取的
一系列检测、监控措施、手段和方法。
（１）以人的作业质量确保精装修现场工程质量。对工程
“以人为本”，抓好人的施工作业的质量，避免质量的控制应
人的施工作业的失误；充分调动人的工作积极性，发挥其主
导作用，增强其责任意识和责任意识，使每个人都牢牢树立
“质量第一”的思想，自动自发的搞好现场质量工作，以优秀
的工作质量来创造优质的精装修工程质量。
（２）严格控制精装修施工投入的质量。对投入的材料要
进行验收、取样、复试，作到层层把关；对精装修施工过程中
所采用的施工方案进行充分论证，要做到工艺先进、技术合
理、环境协调、各方满意，这样有利于安全文明施工，有利于
提高工程质量。
（３）全面控制施工过程，重点控制工序质量。精装修工程
是由多个工序、分项工程所组成，而每个分项工程是由多道
工序所组成，因此，精装修工程质量是在工序中创造出来的，
要确保工程质量就必须从基本工作－控制工序质量开始。对
每道工序的精装修施工质量都必须进行严格检查，当上一道
工序质量不合格时，就要决不允许进入下一道工序施工。这
样，只要每一道工序质量都符合要求，精装修的施工质量就
能得到保证。
（４）加强精装修检验批、分项工程质量检验评定工作。分
项工程质量是分部工程、单位工程质量的评定基础；分项工
程质量不符合标准，分部工程的质量也不可能评为合格；而
分项工程质量评定正确与否，又直接影响分部工程质量评定
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